LES LOGEMENTS VACANTS PEUVENT-ILS RÉSOUDRE LA CRISE IMMOBILIÈRE?
Mobiliser cet habitat vacant apparaît comme une urgence. Mais, évidemment, il y a un hic: ils ne sont pas systématiquement en bon état ou situés là où les Français veulent habiter.
Pour en connaître le nombre, la DG Trésor a fait des calculs. Ainsi, chaque année, 15 à 20% des nouvelles constructions ont lieu alors que dans la même commune, le nombre de logements vacants depuis plus de deux ans augmentait d'autant.
Lutter contre l'artificialisation des sols
Autrement dit, là où il y a de la demande et où on construit, il y a dans le même temps des logements vides mobilisables. Chaque année, cela représente 75.000 maisons ou appartements vacants supplémentaires, dénombre l'étude.
L'artificialisation des sols doit en effet être limitée au maximum en raison de ses conséquences sur le climat (érosion de la biodiversité, ruissellement, limitation du stockage carbone) mais aussi socioéconomiques (coûts des équipements publics, augmentation des temps de déplacement, pertes de terres agricoles).
Par ailleurs, le secteur du bâtiment est responsable de près d'un quart des émissions carbone françaises. La DG Trésor appelle donc à miser sur les logements vides pour freiner l'étalement urbain et explique que dans de nombreuses communes, les centres-villes se vident alors qu'on construit en périphérie.
Plus de la moitié sont situés en zone tendue
Lorsqu'on s'intéresse plus précisément aux logements vides, on en distingue deux types. La vacance de courte durée, parfois dite "frictionnelle", est considérée comme normale, par exemple le temps d'un changement d'occupants.
La vacance de longue durée, ou "structurelle", concerne les logements inoccupés depuis plus d'un an, voire plus de deux ans. Ses causes sont multiples: "emplacement géographique (proximité d’une zone de nuisance), situation du propriétaire (multiples usufruitiers, propriétaires résidant en Ehpad), caractéristiques du bâti et du logement (logement ancien ou de mauvaise qualité)", liste l'étude. C'est ce vivier potentiel que la DG Trésor appelle à mobiliser.
Et bonne nouvelle, il est à porter de main, ou presque. Tout d'abord, il n'est pas concentré dans une région mais "s'étend sur une large partie du territoire français". Deuxièmement, toutes ces habitations ne sont pas situées à la campagne, loin des pôles d'emplois. Selon l'étude, plus de la moitié des logements vacants se trouvent en zone tendue (entre 53 et 63% pour les logements vides depuis plus d'un an, et 51% pour ceux inoccupés depuis plus de deux ans).
Autre preuve que la plupart ne sont pas isolés: 54% sont à moins d'un kilomètre à vol d'oiseau des commerces, et seulement 4% à plus de 10 kilomètres. De même, près des trois quarts sont localisés à moins de 10 kilomètres à vol d'oiseau d'une gare.
Des logements vides mais plutôt en bon état
Ils pourraient ainsi être très utiles pour résorber la crise du logement. D'autant que ce ne sont pas forcément des logements de mauvaise qualité. Ainsi les trois quarts sont considérés comme "confortable à ordinaire", tant que 22% sont "médiocres", selon les chiffres de la DG Trésor. Les données de l'étude ne permettent pas en revanche d'identifier ceux qui nécessitent une réhabilitation.
Autre point important: chaque année de nouveaux logements deviennent vacants, ce qui constitue un stock bien plus important que les 75.000 logements évoqués plus haut. Ils sont potentiellement mobilisables, notamment lorsque la construction neuve diminue, comme actuellement.
Mais alors comment investir ces espaces délaissés? Il s'agit tout d'abord "d’identifier les propriétaires et les causes de la vacance et de proposer un accompagnement, notamment administratif, pour aider les ménages à remettre leur logement sur le marché".
L'étude évoque aussi la fiscalité et souligne enfin que l'attractivité des centres-villes (mobilités, nature en ville, services…) joue un rôle important dans la politique d'aménagement pour lutter efficacement contre la vacance et la désertification.