Baisse des taux, baisse des prix. Est-ce que c'est le moment d'acheter un bien ?

À force d'attendre l'alignement parfait des planètes, les acheteurs vont-ils finir par louper leur chance? Depuis quelques semaines, le marché immobilier semble entrer en convalescence, après deux années noires. De quoi entrouvrir une fenêtre de tir et faire de bonnes affaires?

En tout cas, deux éléments essentiels sont réunis. Tout d'abord, les taux d'intérêt ont baissé. On emprunte désormais à 3,62% en moyenne, selon l'Observatoire Crédit Logement, contre 4,20% en décembre 2023.

Autre point important: les prix ont baissé sur tout le territoire, à -5,2% sur un an au premier trimestre 2024, selon l'indice de référence des notaires, sans pour autant revenir à leur niveau d'avant Covid. D'ailleurs, ça n'arrivera pas: "Si l’acquéreur attend toujours une baisse des prix de 20%, elle n'aura pas lieu", ont fait remarquer les notaires du Grand Paris mi-septembre.

Un point bas des prix?

Est-on alors arrivé à un prix plancher? "Dans l’histoire, les prix de l’immobilier n'ont jamais baissé pendant très longtemps", analyse Régis Sébille. D'autant que les vendeurs, voyant le pouvoir d'achat des acheteurs remonter, risquent de rechigner à baisser leur prix.

"Aujourd'hui, on sent que les négociations durent un peu plus longtemps", observe Pierre de Buhren, directeur général du courtier Empruntis. "Les vendeurs ont intégré la fin de la période d’assèchement des financements, ils se disent que la baisse des taux favorise la valeur de leur bien."

"On peut avoir touché le point bas du prix de l’immobilier, ce qui montre que c’est maintenant qu’il faut acheter", affirme-t-il.

Il n'empêche que les acheteurs sont toujours en position de force dans la négociation, car il y a énormément de biens sur le marché: +40% d'annonces sur le site Bien'ici par rapport à l'avant Covid.

"Ça veut dire que tous les biens ne vont pas partir en quelques mois", poursuit Régis Sébille. "Il n'est pas dit que les prix remontent si vite car l'abondance de l'offre permet de négocier." En réalité, le pouvoir de négociation dépend surtout du marché local: le vendeur est avantagé s'il possède un bien rare.

Globalement, le spécialiste estime que les prix ne devraient pas remonter avant la fin de l'année. Ce n'est donc pas trop tard, mais "si vous voulez acheter, il ne faut pas tarder".

Acheter, quitte à renégocier son crédit?

Voilà pour les prix, mais de l'autre côté, les taux des crédits, même s'ils baissent, sont toujours à plus de 3,5%. Est-il encore trop tôt pour se lancer? "Sauf catastrophe, les taux vont continuer à baisser, mais il ne faut pas attendre pour autant", assure Pierre de Buhren.

Déjà parce que les prix de vente risquent de remonter. Ensuite parce que, selon lui, il sera toujours temps de renégocier son crédit dans un ou deux ans si les taux baissent encore.

À cause des frais que cela engendre, il faudra généralement attendre un écart d'au moins un point de pourcentage (100 points de base) entre le taux auquel vous avez emprunté et le taux pratiqué au moment de la renégociation pour que l'opération soit rentable.

"Si on va vers des taux à 2% d'ici trois ou quatre ans, il y aura toute la latitude pour renégocier", assure Pierre de Buhren.

Autre point à prendre en compte: la qualité du bien. "Souvenez-vous après le Covid, quand la tension était maximale, la priorité c'était de pouvoir acheter tout court", rappelle-t-il.

Ainsi, selon lui, un acheteur qui se lance maintenant aura l'embarras du choix. "Quand les taux seront à nouveau très bas, la qualité de ce qu’on achète ne sera plus en haut des priorités", anticipe-t-il. "Pour moi, actuellement, il y a une sorte d’équilibre."