Le prix des passoires énergétiques se déprécie de plus en plus
Une valeur verte plus importante que jamais. On s’en doutait, les chiffres des Notaires le prouvent: les passoires énergétiques valent de moins en moins cher. À l’inverse, les logements performants prennent de la valeur, selon les prix de vente de 2023 enregistrés par les Notaires et publiés dans leur bilan annuel ce lundi 16 décembre.
Ainsi, toutes choses égales par ailleurs, les maisons anciennes classées F ou G en Nouvelle-Aquitaine se vendent 25% moins chères que celles de la classe D (contre 22% en 2022).
L’écart est de 24% en Bourgogne et de 23% dans les Hauts-de-France (contre 19% pour les deux régions en 2022). Le différentiel est un peu moins grand en Île-de-France avec -10% en grande couronne et -7% en petite couronne (respectivement -7% et -5% en 2022).
L'émergence d'une valeur verte
Pour les appartements, les décotes sont moindres et vont de -14% dans le Grand Est à -7% à Paris (respectivement -11% et -4% en 2022).
Les logements les plus performants, au contraire, se vendent plus cher. Avec des bonus de 5, 10 ou 20% selon les régions pour les biens très sobres énergétiquement. La plus grande valorisation bénéficie aux appartements classés A ou B en Occitanie (+20% en 2023 contre +17% en 2022).
De forts écarts qui peuvent s'expliquer par les réglementations mises en place, et notamment par l'imminence de l'entrée en vigueur de l'interdiction de louer des logements G au 1er janvier 2025.
“Il est normal que les acheteurs répercutent sur le prix leurs incertitudes sur le coût de l’énergie, les durcissements réglementaires en cours et leurs craintes concernant le réchauffement climatique", réagit Hervé Degreve, cofondateur de Vasco, une entreprise spécialisée dans le financement de la rénovation énergétique.
"Auparavant, l’efficacité énergétique de son logement impactait surtout son confort et ses factures d’énergie, à présent elle est également clé dans sa valeur patrimoniale.”
Encourager les rénovations?
Les chiffres de Notaires montrent également que ce sont les retraités qui ont tendance à vendre leur passoire énergétique pour acheter un logement plus performant. Les plus de 60 ans sont ainsi surreprésentés parmi les vendeurs de biens F ou G et parmi les acheteurs de logements économes A ou B.
On voit ainsi l’émergence d’une véritable “valeur verte” en fonction de la performance environnementale du logement. Selon Hervé Degreve, elle pourrait encourager les propriétaires à faire des travaux de rénovation énergétique.
"En ne prenant en compte que les économies d’énergie potentielles d’une rénovation, l’équation est souvent difficile à équilibrer", explique-t-il. "En revanche, si l’on intègre à ce calcul la plus-value immobilière générée par ces travaux au moment de la revente, la grande majorité des projets de rénovation d’ampleur deviennent largement rentables."
Reste un problème de taille: ces variations de prix s’appliquent en fonction du DPE, un diagnostic dont la fiabilité est remise en cause et dont il est urgent d’assurer la robustesse. Au risque de pénaliser des vendeurs ou des acheteurs sur la base d’un DPE erroné ou imprécis.