Premier achat immobilier: ces frais supplémentaires auxquels il faut penser.
Ça y est, le grand moment est arrivé: vous avez décidez de vous lancer dans votre premier achat immobilier. Pour lancer vos recherches, vous avez évidemment déterminé votre budget. Mais il existe sûrement des frais auxquels vous n'avez pas pensé. BFM Immo vous aide à y voir un peu plus clair.
L'acompte à la signature du compromis
Si ce n'est pas à proprement parler un frais en plus, c'est une dépense qui arrive souvent plus tôt qu'on ne l'aurait imaginé. En effet, dans le processus d'achat immobilier, acheteur et vendeur vont souvent passer par la signature d'un compromis de vente. Et à cette étape, l'acquéreur est amené à verser un acompte.
"Cette somme a plusieurs objectifs: sécuriser l'engagement de l'acheteur, rassurer le vendeur, et parfois servir de dédommagement si la vente échoue. L’acompte est une somme avancée par l'acheteur, qui sera déduite du prix total du bien lors de la signature de l’acte de vente définitif", précise Meilleurtaux.
Cet acompte n'est pas obligatoire mais c'est la pratique courante. Si, par exemple, l'acheteur n'obtient pas son prêt immobilier et qu'il est prouvé qu'il n'a rien fait pour, le vendeur pourra garder cette somme.
Le versement de l’acompte intervient généralement au moment de la signature du compromis de vente. En règle générale, le montant est compris entre 5% et 10% du prix de vente du bien immobilier.
Les frais d'agence
Si le logement convoité est vendu par l'intermédiaire d'une agence immobilière, il faudra payer les frais d'agence. Ils sont calculés en pourcentage du prix de vente du bien (souvent entre 4 et 10%) ou par tranches de prix ou en forfait fixe.
Officiellement, "les frais d’agence peuvent être payés soit par le vendeur, soit par l'acquéreur. Tout dépend de ce que l’agent immobilier et le vendeur ont convenu dans le mandat de vente. Le vendeur a donc deux choix. Soit prendre les frais d’agence à sa charge, soit mettre ces frais d’agence à la charge de l’acquéreur", précise SeLoger.
"Que les frais d’agence soient affichés à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, dans les faits, c’est systématiquement l’acquéreur qui les paie. La raison est simple: le prix de vente final sera le même pour lui, dans un cas comme dans l’autre."
Et le groupe donne l'exemple d’un vendeur qui mettrait en vente un bien immobilier dont la valeur est de 300.000 euros, avec des frais d’agence de 15.000 euros. Si les frais d’agence sont affichés à la charge du vendeur, le prix de vente affiché sera l’addition de la valeur du bien et du montant des frais d’agence, soit un prix de vente de 315.000 euros. Si les frais d’agence sont affichés à la charge de l’acquéreur, l’agent immobilier précisera que le prix du bien est de 300.000 euros, auquel il faut rajouter le montant de sa commission de 15.000 euros. Dans les deux cas, l’acquéreur devra bel et bien s’acquitter de la somme de 315.000 euros et c’est donc bien systématiquement lui qui règle les frais d’agence.
Les frais de courtage
Afin de trouver un prêt immobilier au meilleur taux et le plus rapidement possible pour ne pas perdre l'acompte versé lors du compromis, beaucoup d'acquéreurs décident de passer par un courtier. Mais cette démarche n'est évidemment pas gratuite.
"Les honoraires de courtage représentent la rémunération que vous versez directement au courtier pour son service (…) Certains appliquent des tarifs fixes, tandis que d’autres calculent leurs frais en pourcentage du prêt (environ 1% du montant emprunté)", explique Meilleurtaux.
Le coût du crédit
Lorsqu'un acquéreur signe un prêt immobilier, de nombreux frais annexes s'ajoutent. Tout d'abord, il y a les frais de dossier. La banque analyse toutes les informations pour savoir si le particulier et son éventuel co-emprunteur sont en mesure de rembourser leur prêt. Ce travail demande un coût généralement compris entre 500 et 1.500 euros.
Il y a également les frais de garantie. Pretto explique que "garantir son prêt immobilier est obligatoire. La garantie protège la banque en cas de potentiel défaut de paiement". Il existe différentes possibilités, à commencer par l'hypothèque et l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers qui reposent sur la revente du bien en cas de non-remboursement. Mais aussi le nantissement "qui exige que vous possédiez des biens incorporels tels que des parts sociales, des titres, un fonds de commerce ou encore une assurance vie à confier à la banque en guise de garantie", précise Pretto.
Et enfin la solution la plus utilisée: le cautionnement. "Cette tierce personne peut être une société privée de cautionnement, une mutuelle ou encore un de vos proches. Son coût se compose d’un montant forfaitaire de 200 euros auquel s’ajoute une commission pouvant aller de 150 à 600 euros, à laquelle s’ajoute un montant correspondant à 0,8% du capital emprunté".
L'assurance emprunteur
L'emprunteur devra penser au coût de l'assurance. "Légalement, vous n’êtes pas tenu de souscrire à une assurance emprunteur lorsque vous demandez un prêt immobilier. Néanmoins, aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent sans assurance", affirme Pretto.
Lorsqu'une banque accorde un prêt immobilier, il faut y ouvrir un compte courant. C'est sur ce compte que la banque prélèvera les mensualités du crédit. Évidemment, cela entraine des frais bancaires.
Et enfin, l'emprunteur devra bien évidemment payer les intérêts car la banque ne prête pas de l'argent gratuitement.
Les "frais de notaire"
Ces frais, qui correspondent généralement à 6 à 8% du prix du logement, selon le courtier Pretto, sont en fait majoritairement des taxes. Parmi ces frais, on retrouve donc des impôts et taxes (comme les droits de mutation ou la TVA), les débours (les frais engagés par le notaire à la place de ses clients), les émoluments (la rémunération fixe du notaire) et/ou les honoraires.
Les taxes liées au logement
Lorsqu'on achète un logement, il n'est souvent pas vierge de toute histoire. Ainsi, PAP rappelle que "l'administration fiscale considère que les impôts locaux sont dus par celui qui occupait ou était propriétaire du logement au 1er janvier. Cela signifie que les taxes de l'année en cours restent à la charge du vendeur".
"En pratique, l'acte de vente prévoit une répartition de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur. C’est donc le vendeur qui supportera le montant de la taxe foncière dû entre le 1er janvier et le jour de la vente et l'acquéreur le montant dû entre le jour de la vente et le 31 décembre. Pour la taxe d'habitation, elle reste à la charge intégrale du vendeur, propriétaire au 1er janvier."
Pour les charges de copropriété, l'idée est la même affirme PAP. "Si la transaction a lieu au cours d’un trimestre, il y a une répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur. En revanche, si un appel complémentaire de fonds ou un remboursement ont lieu à la fin de l’exercice, seul le copropriétaire à cette date en sera la bénéficiaire ou redevable".
Pour les travaux dans la copropriété, vendeur et acheteur peuvent s'entendre sur la répartition qui les arrange mais souvent, ils sont financés par celui qui est propriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler.
Le coût du déménagement
Ce sont des frais annexes à ne pas négliger. Il y a évidemment la formule la moins onéreuse qui consiste à emprunter un véhicule et demander de l'aide à quelques amis volontaires. Mais s'il y a trop de meubles et de cartons, des services clés en main qui coûtent quelques milliers d'euros sont disponibles chez des professionnels du déménagement.