Mise en location de logements : ce qui change avec la loi Elan

La loi du 6 juillet 1989, qui régit la mise en location d’un logement à titre de résidence principale, n’échappe pas à la réforme Elan, qui vient d’aboutir au Parlement. Tour d’horizon des nouveautés et des changements prévus par la Loi Elan pour le parc privé. Votre agence Century 21 Fly Immo fait le point sur les éléments mis en place.

Ce qu’il faut prendre en compte

Décence. Au titre de la décence, la loi Elan précise que tout logement loué devra désormais être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (loi de 1989 art. 6, al. 1) . Selon les travaux parlementaires, il s’agit « ainsi de lutter contre la prolifération des punaises de lit ». La prudence est donc de mise avant une (re)mise en location.

1.  Avec la loi Elan, le dossier de diagnostic technique (DDT) requis en location pourra être communiqué à un locataire par voie dématérialisée, sauf « opposition explicite ». Les baux devront donc prendre en compte cette clause.
2.  La mention manuscrite, jusqu’ici requise d’une personne physique se portant caution d’un locataire, est supprimée par la loi Elan (loi de 1989 art. 22-1), l’acte de cautionnement devra toujours bien comporter toutes les mentions légales requises à peine de nullité.
3.  Le dispositif d’encadrement des loyers « Alur », régi par l’article 17 de la loi de 1989, est supprimé par la loi Elan. Selon le texte réécrit, la « fixation du loyer des logements mis en location est libre », en principe (loi de 1989 art. 17 II). À titre « expérimental », certaines collectivités locales pourront néanmoins demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place, dans les conditions fixées par la loi Elan. Il faudra attendre le décret d’application pour connaître les conditions précises.

Rédaction des baux. Nous devrons tenir compte des modifications imposées par la loi sur les mentions obligatoires du bail. Ainsi la mention sur les loyers de référence, ou la garantie universelle des loyers (GUL) seront supprimées.

Les autres nouveautés

Logement loué en copropriété. Sauf opposition du locataire, vous pourrez aussi lui communiquer les extraits utiles du règlement de copropriété par voie dématérialisée. Dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet d’un bail, prévoyez de notifier, au syndic de la copropriété, les nom, prénom, coordonnées téléphoniques et courriel du locataire, après « avoir recueilli l’accord de ce dernier », cette clause devra aussi être insérée dans le bail.

Location par une SCI familiale. Des textes fixent des règles particulières pour la location nue d’un logement par une SCI dite familiale. Ceci permet à une SCI de conclure un bail pour une durée de trois ans (au lieu de six) voire un bail de courte durée (loi de 1989 art. 10 et 11). La notion de SCI familiale est élargie, avec la loi Elan. Sera considérée comme telle toute SCI constituée « exclusivement entre époux, partenaires liés par un pacte civil de solidarité, concubins notoires depuis au moins un an (...), parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » (loi de 1989 art. 13 a). Cette nouvelle définition s’applique aussi pour un congé pour reprise d’un logement, au profit d’un associé d’une SCI familiale.

Ce qu’il faut aussi savoir. La loi Elan crée un nouveau bail, appelé bail mobilité. Elle créée aussi un « contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire », la loi modifie également de nombreux textes sur la location saisonnière (touristique). Nous y reviendrons prochainement.